66万套保障房，旧改会加速吗？
一个重磅信号。
今天，广州市住建局发布了关于旧村改造项目政策性住房和中小户型租赁住房的配置的征求意见。
敲重点，这个文件很重要，意思也很明确：广州城市更新腾挪的土地，将承担保障性住房的建设和供应。
最重要的问题来了，为了完成十四五规划66万套保障房的供应规划，旧改会不会加速？
| 来源：广州市住建局
在分析这份文件之前，我想先说一下几个背景，看完之后，服用效果更佳。
其实，无论是之前住建部“全民住有所居”的发布会，还是广州第二批集中供地都重点提到了保障房。
| 来源：全民住有所居发布会
政策保障房由三个部组成，分别是：公租房、保障性租赁住房、共有产权住房，三者构成目前的保障体系。
本次广州出让的第二批宅地中，通过竞自持的比例来限制土地溢价率，从而增加保障房的供应。
但是，光靠土地公开市场供应，并不能完成广州十四五规划既定的目标。
按照计划，未来五年广州将为新市民，青年人等群体提供66万套保障房，其中公租房3万套，保障性租赁住房60万套，共有产权住房3万套。
此外，还将新建65万套商品房，一共131万套新房。
这是一个很有意思的数据，趋势很明显，接下来广州政策性住房要供应量与商品房的供应是1：1，甚至还多出了一万套。
这对未来的租赁市场，绝对是很大的冲击，而搭配租购同权的配套政策，131万套房子将解决300万人的住房问题。
| 来源：广州市政府网站
问题来了，广州有这么多的建设用地吗？
所以，要完成五年的住房供应目标，核心就是城市更新。
所以，我们看到，在今天发布的城市更新改造项目政策性住房和中小户型租赁住房的配置的征求意见中，提到了几个重点内容：
其一：旧村改造项目，无论是商品房，还是回迁复建房，都要配置中小户型比例，目的就是增加市场供应量。
在新政中，明确了四个中小户型的标准：
集体宿舍：人均使用面积符合《宿舍建筑设计规范》；
单间宿舍：建筑面积30平方米以下；
小户型住宅：建筑面积30平方米~70平方米；
中户型住宅：建筑面积70平方米~90平方米；
| 黄埔沙步复建房
其二：就算是旧改商品房，也要按比例供应保障性住房。
越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔、番禺、南沙等8区改造项目融资地块保障性住房配置比例不低于15%；人才公寓不低于5%；
比如，一个改造项目有100万平商品房，那就要供应15万平的保障住房、5万平的人才公寓。
换句说话，越市中心的改造项目提供的房源会越来越多，有效抑制租金快速上涨。
这对保障性住房供应来说是好事；但核心区旧改能够供应的商品房也就更少了。
而市场价格是由供需所决定的，越秀、海珠、天河等核心区的改造项目，能供应的商品房也就更少了。
至于花都、从化、增城可以自由认定。
其三：回迁安置区域，提倡供应更多的小户型。
复建安置区用于建设70平方米以下的集体宿舍、单间宿舍、小户型住宅等租赁住房的建筑面积不低于复建安置全部住宅建筑面积的25%；
倡导多建设30平方米以下的集体宿舍、单间宿舍。
此前，住建部发文，城市更新不能大拆大建，要确保住房租赁市场供需平衡，增加中小户型租赁住房供应，住房租金年度涨幅不超过5%。
广州这一新政策顺应了之前住建部要求防止城市更新过度房地产化，房租快速上涨，出现新的城市问题。
| 来源：住建部
这里给大家看一个数据：
2020年8月，黄埔电梯楼租金是43.87元/平/月；
而到了今年就变成了51.56元/平/月，同比涨幅17%，全市第一；
这跟黄埔66改造，房源短缺，需求增加有关。
不过，看似是土地供应问题，实际上更核心的是，土地与城市空间的承载量。
而这背后是核心城市庞大的人口增量，这关系到住宅供应和医疗、养老、教育、交通、生活等配套缺口。
这是一个超级城市必须要直面的问题。
这一点，从各大城市发布的第七次人口普查数据就可以看出来，深圳、广州、成都等城市10年人口增量都超过了500万人。
但是，这些城市一年真的能供应这么多的房子？
︳数据来源：广州房产
在存量时代，建设用地就很紧张的广州，哪里有这么多地建66万套房子？
答案就是旧改。
未来五年，广州将推进83条村改造基本完成回迁安置房建设，其余100条村城中村回迁安置房开工建设。
按照之前的计划，未来五年广州将启动183条城中村改造，10年则是389条城中村。
从目前来看，广州推动旧改是既定的战略，决心是没有变。
︳数据来源：广州城市更新（城中村改造）工作方案
但是，玩法彻底变了。
首先是鼓励功能性国企全面参与广州旧改的政策，势在必行。
这两天，我们看到珠江实业、越秀扥国企，已经自发要求深入参与广州城市更新。
当中，越秀申请参与跟进20余个项目；
珠江实业参与跟进越秀登峰、荔湾坑口、花地、广钢西塱、白云湖夏茅、琶洲东围等项目。
国企介入有审批流程的优势，能够把控183条村改造的节奏，不会太慢，也不会太快。
————旧改秘密，偷偷说给你听————
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【楼市】冷冷冷，这一次开发商彻底躺平了